1. Marco legal en baleares
   1. REQUISITOS de la vivienda PARA EL EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD
2. Tener la cédula de habitabilidad en vigor. El número máximo de plazas que se pueden comercializar son las que permite la citada cédula. Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.
3. Estar ubicado en las zonas provisionalmente declaradas y delimitadas aptas de forma expresa.
4. Tener una antigüedad mínima de 5 años (acreditable mediante declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal emitido a tal efecto). Durante este período el uso de la vivienda debe haber sido residencial privado.
5. No se puede comercializar la vivienda si se ha impuesto sanción firme por infracción grave o muy grave de legalidad urbanística mientras no se restituya la legalidad.
6. Acreditar la sostenibilidad mediante certificado energético con las calificaciones mínimas: Calificación F por viviendas anteriores al 31/12/2007 y Calificación D posteriores al 1/01/2008. *excepción para los afectados por patrimonio que debe obtener la máxima calificación que al respecto posibilite la normativa.
7. Contar con los sistemas de control de consumo de agua (medidores o contadores individuales) dados de alta con la empresa suministradora cuando reciban el servicio de una red pública de abastecimiento.
8. Asimismo deben estar dotados de contadores individuales en cuanto a otros suministros como electricidad y gas.
9. Cumplir con la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable, respetando la de patrimonio.
10. No estar o haber sido la vivienda residencial sometida al régimen de protección oficial o precio tasado.
11. Disponer de un equipamiento mínimo de baño para cada cuatro plazas (cuando se excede el número de cuatro o de múltiplos de cuatro ya se exige otro baño).
12. Otros requisitos establecidos en el anexo 6 del Decreto 20/2015, de 17 de abril (unos indispensables y de obligado cumplimiento, y otros evaluables), tal y como se establece en el art. 107, punto 1, 2 y 3 del mismo decreto.
13. Las viviendas están obligadas a exhibir, en lugar destacado y visible, durante el período en que sean objeto de comercialización turística, la placa identificativa en la que figure el distintivo correspondiente (modelo en el anexo 1 del Decreto 20/2015) .
14. EN CUANTO A LA TIPOLOGÍA DE VIVIENDA RESIDENCIAL SOMETIDA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD ORIZONTAL ADEMÁS:

1. La declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad un plazo de 5 años desde su presentación a la administración turística.
2. Durante el mes anterior a la finalización del plazo, si la zona sigue siendo apta y se siguen cumpliendo todos los requisitos, se puede comunicar a la administración turística que se prorroga el plazo de comercialización por el mismo período. Si se cumplen los cinco años y no se comunica la prórroga, la baja definitiva se produce de forma automática.
3. También, al igual que cuando ya no cumpla los requerimientos normativos establecidos en aquellos momentos, incluidos los urbanísticos, debe cesarse la actividad y la vivienda debe pasar a la situación de baja definitiva que significa la pérdida de los efectos de la declaración responsable de inicio de la actividad turística y la cancelación de la inscripción en los registros turísticos.
4. La comercialización debe estar permitida por la comunidad de propietarios:

a) Estará permitido el alquiler turístico si así lo indican expresamente sus estatutos.

b) En caso de que los estatutos determinen la no posibilidad de otro uso que no sea el de vivienda, deben modificarse los estatutos según lo que prevé el art.17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

c) En caso de que los estatutos no impidan la comercialización turística o que éstos no existan, será necesario un acuerdo de la junta de propietarios en el que la mayoría de propietarios, que al mismo tiempo constituyan la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas y deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este acuerdo podrá tambiénmodificarse por mayoría.

REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DE LA EMPRESA COMERCIALIZADORA

1. La empresa comercializadora suscribirá una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por daños corporales o materiales de las personas usuarias. Se dispondrá de una póliza de seguro por un importe mínimo de 300.000 euros, con una fianza máxima de 600 euros por siniestro, que cubra la responsabilidad civil por daños corporales y materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante sus estancias. En el caso de propiedad horizontal, además deben cubrirse los daños que las personas usuarias eventualmente puedan ocasionar a la comunidad de propietarios.
2. Ofrecer los servicios turísticos: limpieza periódica de la vivienda (antes de la entrada/durante la estancia); suministro de ropa de cama, lencería, menaje de la casa en general (con reposición de ésta); mantenimiento de las instalaciones. Las empresas comercializadoras están obligadas a garantizar la prestación directa o indirecta de estos servicios turísticos. *En el caso de contratar personal para llevar a cabo los servicios se deben cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevención de riesgos laborales, y en su caso del convenio colectivo que sea de aplicación.
3. Asistencia telefónica al turista o usuario durante las 24 horas. Este teléfono debe estar a disposición de la comunidad de propietarios a fin de comunicar incidencias graves.
4. Tener una dirección independiente de la vivienda que comercialicen los efectos de notificaciones.
5. Cumplir con las obligaciones impuestas en el arte. 19 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Islas Baleares, establecidas para todas las empresas turísticas.
6. Entre las obligaciones antes indicadas, y en cuanto a la actividad de comercialización de estancias turísticas, se informará por escrito a las personas alojadas para que respeten las normas básicas de convivencia. En el caso de viviendas sometidas a propiedad horizontal, hay que informar además de que deben respetarse los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes determinadas en las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios por para no producir perjuicios al resto de personas alojadas oa la vecindad. En consecuencia, las personas usuarias deben firmar la recepción de esta información y cumplir los usos de convivencia y orden público. En el caso de propiedad horizontal, deben cumplir también las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios (adecuada utilización de servicios y cosas comunes y espacios en copropiedad). En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracción grave de las normas de régimen interior de la comunidad por parte de los usuarios, la persona comercializadora de la vivienda debe requerir que el abandono de la misma por el cliente se haga en un plazo máximo de 24 horas.
7. El comercializador debe incorporar y hacer público de forma permanente en el canal de oferta turística el número de inscripción turística de la vivienda. También debe informar de este número de registro al usuario al inicio de la estancia.
8. Cumplir toda la normativa que pueda serle de aplicación, incluida la fiscal, y los requerimientos normativos exigibles para el ejercicio de la actividad (empresariales, laborales si tiene personal contratado, y tributarios).
9. Remitir a la Dirección General de la Policía información sobre la estancia de las personas que se alojen de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.
10. A este tipo de comercialización le es de aplicación el régimen de información, precios, publicidad y reservas que regulan los art. 86 y 87 del Decreto 20/2015, en lo que no sea contradictorio.
11. Las condiciones contractuales expuestas en la web del comercializador que hayan sido expresamente aceptadas por el cliente tendrán efectos contractuales. En los contratos pueden disponerse los supuestos de rescisión que las partes consideren pertinentes en relación a comportamientos incívicos, incumplimiento de las ordenanzas relativas a ruidos y otros.
12. Se limita la presentación de declaraciones responsables referente a esta actividad cuando el propietario de la vivienda lo sea también de tres o más viviendas ya comercializadas turísticamente.
13. ESPECIFICACIONES EN MALLORCA
14. En el PIAT se establecen los siguientes conceptos y definiciones:
15. Estancias Turísticas en Viviendas de Uso Residencial (ETH): son las estancias turísticas que se llevan a cabo en viviendas de uso resdiencial, con las características determinadas en la LTIB y disposiciones que la desplieguen.
16. ETH365-Uni: ETH en unifamiliares, que se realizan en una vivienda única en el edificio o, que no comparte accesos o elementos comunes con ninguna otra vivienda.
17. ETH365-Pluri: ETH en edificio plurifamiliar, que se realizan en una vivienda ubicada en un edificio compuesto por dos o más viviendas que compartan accesos o elementos comunes.
18. ETH60-Uni: ETH en vivienda principal unifamiliar, comercializadas por la persona propietaria, que se realizan en una vivienda única en el edificio, o que no comparte accesos o elementos comunes con ninguna otra vivienda.
19. ETH60-Pluri: ETH en vivienda principal en edificio plurifamiliar, comercializadas por la persona propietaria, que se realizan en una vivienda ubicada en un edificio compuesto por dos o más viviendas que compartan accesos o elementos comunes.
20. El modelo turístico que se implanta en este PIAT, lo hace en todo el territorio insular y en los ámbitos siguientes:

21. - Sistemas Territoriales Turísticos (STT) - Zonas Turísticas (ZT)- Palma Capital- Zonas Residenciales (ZR)

    - Suelo Rústico (SR)

    Los Sistemas Territoriales Turísticos (STT) son unidades funcionales que atienden a relaciones entre núcleos y su entorno, con dinámicas socioeconómicas, rasgos de identidad y elementos propios, y un comportamiento diferenciado respecto a los demás. Los STT comprenden el conjunto del territorio de Mallorca. (plano ZTT adjunto)

    Se definen los siguientes STT:

    Litoral Ponente

    Serra Tramuntana

    Bahías del Norte

    Península de Levante

    Litoral de Levante

    Mediodía

    Playa de Palma

    Área Metropolitana de Palma

    Raiguer

    Pla de Mallorca

    Las Zonas Turísticas (ZT) son aquellas áreas de desarrollo urbano y su entorno de influencia donde el uso turístico es prioritario y está generalizado, por lo que se roban estrechamente ligadas a la actividad turística, sin prejuicio de su compatibilidad con uso residencial en la misma zona. Se trata de espacios urbanos y su entorno en los que existe presencia importante de alojamientos turísticos y eventualmente segundas residencias, además de infraestructuras y servicios vinculados a la actividad turística. (plano ZT adjunto)

    Las zonas residenciales, a efectos de este PIAT, son aquellas áreas de desarrollo urbano, fuera de una zona turística, donde el uso residencial es predominante, ya sea de primera o segunda residencia, sin perjuicio de que en ellas pueda ser compatible el uso turístico en menor intensidad. Se trata de espacios urbanos en los que se ubican las infraestructuras y servicios vinculados a la población residente.

    El planeamiento urbanístico debe procurar la preservación de la función territorial y características esenciales de las zonas residenciales estableciendo medidas de control tanto en la implantación y distribución de los establecimientos de alojamiento turístico como de la comercialización turística de viviendas de uso residencial.

    Se diferencian dos subcategorías de zonas residenciales:

    a)  Zonas residenciales tipo 1 (ZR1): áreas destinadas principalmente a vivienda de primera residencia de la población. Están formadas por todas las zonas residenciales que no se encuentren en la subcategoría ZR2.

    b) ¦Zonas residenciales tipo 2 (ZR2): áreas destinadas principalmente a vivienda de segunda residencia. Estas zonas se corresponden con los siguientes ámbitos: ZR2.1 Calvià: Urbanización Sol de Mallorca ZR2.2 Calvià: Urbanización Nova Santa Ponça ZR2.3 Andratx: Puerto de Andratx y urbanizaciones adyacentes ZR2.4 Pollença: FormentorZR2.5 Alcudia: es Barcarès, es Mal Pas, BonaireZR2.6 Santa Margalida: Son Serra de Marina ZR2.7 Artà: s'Estanyol, Colonia de san Pedro, Belén ZR2.8 Capdepera: urbanización Costa de Canyamel ZR2.9 Son Servera: Costa dels PinsZR2.10 Manacor: Cala Murada ZR2.11 Santanyí: Cala Llombards, Son Móger ZR2.12 Campos: ses Covetes, sa Ràpita ZR2.13 Llucmajor: s'Estanyol, Son Bieló ZR2.14 Llucmajor: Cala Pi, es Pas, Vallgornera

    CAPACIDAD DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO

    En concordancia con lo que prevé el artículo 5 de la ley 8/2012, y sin prejuicio de los mecanismos de amortización de plazas correspondientes, se fija en 430.000 plazas el techo total máximo de plazas turísticas para la isla de Mallorca. Estas plazas se pueden ubicar tanto en establecimientos de alojamiento turístico como en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas turísticamente.

    El techo total máximo de plazas turísticas se distribuye entre las dos tipologías de alojamiento mencionadas de la siguiente forma: 315.000 plazas en establecimientos de alojamiento turístico y 115.000 plazas en viviendas residenciales.

    DENSIDAD MÁXIMA DE POBLACIÓN TURÍSTICA

    Sin perjuicio de lo que establezca el Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM) en relación a la densidad máxima de población, se establece la densidad global máxima de población turística en 25 plazas turísticas/ha de suelo urbano y suelo urbanizable o apto para urbanizar uso residencial, turístico o mixto de toda la isla.

    Esta densidad turística máxima variará localmente en función de las características de los distintos ámbitos delimitados en este PIAT. Se establecen las siguientes densidades turísticas máximas:

    A)  La densidad turística máxima por las distintas zonas turísticas es la indicada en el documento adjunto “densidad zonas turísticas”)

    B)  La densidad turística máxima para las zonas residenciales es la siguiente:

    - En los ámbitos ZR1: 6 plazas/hectárea - En los ámbitos ZR2: 12 plazas/hectárea

    C. La densidad turística máxima para el ámbito de Palma Capital es de 8 plazas/hectárea, la cual deberá equilibrarse entre las diferentes subzonas específicas que se establezcan.

    La capacidad de alojamiento turístico de cada parcela debe calcularse por el conjunto de las plazas turísticas registradas y las que se presente declaración responsable de inicio de actividad en establecimientos de alojamiento turístico en relación a la superficie construida de todas las edificaciones con uso residencial o turístico legalmente construidas que consten registradas.

    BOLSA DE PLAZAS TURÍSTICAS

    En la entrada en vigor del PIAT se cancela la bolsa existente de plazas para los alojamientos turísticos y las estancias turísticas en viviendas residenciales y, en su lugar, se crean dos nuevas bolsas de plazas diferenciadas, una para alojamientos turísticos y una otra para estancias turísticas en viviendas residenciales. En ningún caso se podrán transferir plazas de una de las bolsas a la otra.

    El número de plazas inicial de cada una de las bolsas de nueva creación será para las ETH (en el momento de la aprobación inicial):

    Para la bolsa de plazas de estancias turísticas en viviendas de uso residencial: 28.000 plazas, de las que se tendrán que restar aquellas plazas de las que se haya dispuesto en el período comprendido entre la publicación del acuerdo de aprobación inicial y el de la aprobación definitiva de este PIAT, ya las que también se tendrán que sumar aquellas plazas que tengan que devolver a la bolsa de acuerdo con lo establecido en el artículo 91 de la ley 8 /2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, en el mismo período.

    Con efectos del día en que se publique en el BOIB la aprobación definitiva del presente Plan director, el órgano gestor de las bolsas de plazas, emitirá resolución en la que se especifique el número total de plazas de cada una de las bolsas de de acuerdo con las operaciones aritméticas especificadas en los dos párrafos anteriores.

    CONDICIONES TEMPORALES DE LAS ETH

    Como medida de racionalización de la estacionalidad de la actividad turística, de acuerdo con la previsión del artículo 50.21 de la LTIB, en las zonas maduras y saturadas (ZTM1) se establece una limitación temporal de comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales que se den de alta a partir de la entrada en vigor del PIAT de tal forma que sólo pueda ejercerse la actividad durante uno de los dos meses de temporada alta: Julio o Agosto. Esta condición deberá indicarse al presentarse el DRIAT correspondiente.

    CONDICIONES DE CALIDAD PAISAJÍSTICA EN LAS ETH

    A partir de la entrada en vigor del PIAT, las viviendas que se den de alta para la comercialización de estancias turísticas tendrán que procurar la preservación del paisaje tradicional y cumplir las condiciones mínimas de calidad siguientes:

    A. En las zonas ajardinadas, en su caso, procurar la utilización de plantas autóctonas de bajo requerimiento hídrico y que la configuración general se adecue al paisaje mediterráneo del entorno cercano,

    B. Disponer de un espacio para tender ropa oculta a las visuales desde el espacio público o en su defecto disponer de secadora de ropa.

    C. Disponer de un espacio de almacenamiento de residuos oculto en las visuales desde el espacio público.

    D. Evitar la disposición de elementos en fachada que sean disonantes con el resto del inmueble en el que se ubique la vivienda, tales como: acabados, carpinterías, toldos, marquesinas, carteles publicitarios, etc.

    E. En suelo rústico los cerramientos de parcela tendrán que cumplir con las condiciones de integración paisajística determinadas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

    MEDIDAS DE CALIDAD AMBIENTAL EN LAS ETH

    A partir de la entrada en vigor del PIAT, las viviendas que se den de alta para la comercialización de estancias turísticas deberán cumplir las siguientes medidas de calidad ambiental:

    A. Consumo y gestión del ciclo del agua:

    • Deberán estar conectados a la red de alcantarillado de su núcleo o zona, y si no existe, disponer de fosas sépticas estancas y homologadas según normativa vigente.

    • Deberán incorporar sistemas de reducción del caudal de duchas y grifos
    • Deberán incorporar sistemas de doble descarga en los inodoros.
    • Cuando dispongan de sistema de riego de zonas ajardinadas éste deberá ser de bajo consumo.

    B. Medidas de eficiencia energética:

    • Tener una calificación energética mínima de clase B en edificaciones posteriores al año 2006 o de clase C en viviendas unifamiliares anteriores al año 2007.

    • Deberán contar con un sistema de calefacción y/o refrigeración de eficiencia energética mínima A++.

    • En caso de viviendas unifamiliares aisladas, tendrán que alcanzar un mínimo de un 70% de generación de ACS por medio de placas solares, siempre que sea posible, o por otras instalaciones alternativas de energías renovables en edificaciones posteriores en el año 2006 o de un 50% en edificaciones anteriores al año 2007.

    • En las viviendas unifamiliares deberá disponerse de un punto de recarga para coches eléctricos o bien justificar la existencia de un punto de recarga de acceso al público en un radio de 500 m.

    C. Otras medidas:

    • Las viviendas situadas en el suelo rústico, la parte de la parcela no ocupada ni por la edificación ni por el resto de elementos constructivos debe mantenerse en estado natural o en explotación agrícola, ganadera o forestal.